L'Amministratore convoca l'assemblea di condominio, ma presenta il rendiconto degli esercizi degli ultimi 4 anni.
Sono molti i condomini che, per cause diverse, si ritrovano ad approvare in una volta sola la rendicontazione cumulativa di più annualità.
Un caso molto frequente è quello in cui l’amministratore non convoca le assemblee per diversi anni e accumulando rendiconti di più esercizi di gestione, lascia il condominio in una situazione di incertezza e di irregolarità.
In questo articolo nel rispondere a chi ci scrive, cercheremo di individuare alcuni principi generali che possono orientare la valutazione. In particolare analizzando alcuni aspetti del comportamento inadempiente dell’amministratore, quale figura chiave nella gestione del patrimonio comune dei condomini.
Buongiorno, l’amministratore del nostro condominio per quattro anni non ha convocato la riunione condominiale per l’approvazione del rendiconto . Il quinto anno, su sollecito dei condomini, ha finalmente convocato la riunione condominiale ed ha presentato, per l’approvazione il rendiconto in corso, più quello degli anni precedenti. Poiché il comportamento non mi sembra regolare possiamo chiedergli indietro il compenso che ha percepito per gli anni che non ha convocato l’assemblea, anche se l’assemblea, io escluso, ha comunque approvato il rendiconto in corso più quello degli anni passati ?
Cordiali saluti
F. S.
Il 'principio di annualità'. Un concetto imprescindibile
Innanzi tutto va premesso che l’inadempimento dell’amministratore che non convoca l’assemblea per oltre un biennio costituisce una grave irregolarità che viola un principio dominante della materia condominiale: il ‘principio di annualità’.
Un concetto, il principio di annualità della gestione, fondamentale e imprescindibile in quanto intimamente intrecciato con tutti gli aspetti della legge e dell’amministrazione stessa del condominio.
E’ un principio che sta infatti alla base di tutte le attività condominiali e impone all’amministratore l’obbligo di rendere annualmente il conto del suo operato.
Ha lo scopo di garantire trasparenza e correttezza nella gestione del condominio, evitando che si accumulino le spese o che le stesse vengano ripartite in modo arbitrario.
Inoltre consente ai condomini di verificare periodicamente la congruità dei rendiconti ed eventualmente contestare o impugnare le delibere assembleari.
L'incarico dell'amministratore
Il riferimento al principio di annualità è in rispondenza con la ratio della recente riforma del condominio (Legge n. 220/2012) che tramite una serie di nuove disposizioni e doveri, sancisce anche requisiti e durata della nomina dell’amministratore.
Secondo l’odierna disciplina, infatti, la durata annuale dell’incarico dell’amministratore pur essendo soggetta al regime della proroga – di uguale durata – in caso di mancata revoca, è inderogabile.
Sicché dopo due anni l’amministratore deve considerarsi cessato ex lege dall’incarico.
In virtù delle sue funzioni in ‘prorogatio’, è tenuto a convocare l’assemblea condominiale per deliberare la nomina del nuovo amministratore o la sua riconferma.
Ora è pacifico che alla scadenza del suo mandato l’amministratore uscente rimanga in carica finché l’assemblea non proceda a sostituirlo.
Ma nel frattempo egli può solo compiere atti urgenti e non ha diritto al compenso. Ogni decisione diversa e in contrasto con detta previsione è conseguentemente da ritenersi nulla.
E’ utile ricordare che ai sensi dell’art. 1137 c.c. le deliberazioni contrarie alla legge ed al regolamento condominiale, possono essere impugnate. Come pure che le gravi irregolarità per la revoca giudiziale sono previste dall’articolo 1129 c.c. qualora le condotte dell’amministratore compromettano seriamente il rapporto fiduciario con il condominio.
L'omessa rendicontazione
Ora partendo dal presupposto che il condominio non ha personalità giuridica, il rapporto che lega i condòmini e l’amministratore lo si può inquadrare nel mandato con rappresentanza, ma con alcune peculiarità che lo distinguono dal mandato ordinario.
Significa che per l’amministratore (quale particolare tipo di mandatario) deve evidenziarsi la vigenza dell’obbligo previsto dall’art. 1713 c.c. Per il quale il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Un obbligo che si traduce, per l’amministratore condominiale, nella necessità di redigere e presentare annualmente – al termine di ogni esercizio di gestione (che può anche non coincidere con l’anno solare) -, all’assemblea dei condomini – che deve essere convocata a sua cura entro 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio-, un rendiconto dettagliato delle entrate e delle uscite, perché l’assemblea lo possa discutere ed approvare. Con l’indicazione delle somme dovute da ciascun condomino e delle eventuali morosità. Oltreché essere accompagnato da tutti i documenti giustificativi delle spese sostenute e delle entrate percepite.
L’approvazione del rendiconto di gestione, ha una funzione molto importante perché consente ai condomini di verificare la correttezza e la trasparenza della gestione amministrativa e finanziaria del condominio, e di contestare eventuali errori, omissioni o irregolarità.
Il reiterato mancato adempimento di questi obblighi da parte dell’amministratore è quindi molto grave e può comportare la revoca giudiziaria dell’incarico e di dover pagare danni ai condomini.
L’omessa rendicontazione oltre il biennio legittima l’ipotesi di revoca dell’amministratore sul rilievo che la tenuta del conto deve essere annuale e che l’assemblea deve essere convocata per l’approvazione entro 180 giorni.
I compiti dell’amministratore di condominio sono infatti quelli indicati dal combinato disposto degli articoli 1129 e 1130 del codice civile, tra i quali il dovere di diligenza.
Inadempienza e compenso
L’amministratore di condominio che quindi non ha adempiuto diligentemente il suo mandato, non costituisce perciò solo causa di revoca. Ma giustifica anche il mancato pagamento del compenso/onorario ai sensi dell’articolo 1460 del Codice civile.
Sebbene infatti abbia il diritto a essere retribuito per il suo lavoro secondo quanto stabilito dal contratto stipulato con il condominio, non ha alcun titolo per chiedere il pagamento del compenso/onorario degli anni in cui si è reso inadempiente,.
Tant’è che se non ha svolto le sue funzioni con diligenza e professionalità, i condomini possono chiedere al giudice la riduzione o la revoca della sua retribuzione. Oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti a causa della sua condotta negligente o fraudolenta.
Delibere
Ciò detto, ferma l’illustrazione delle disposizioni che regolano i rapporti fra condominio e amministratore, torniamo al principio di annualità, poiché anche i deliberati e le attività amministrative non possono proporsi in contrasto con esso.
La violazione del principio di annualità della contabilità può essere infatti motivo di invalidità della delibera assembleare.
E’ bene precisare che le delibere dell’assemblea di condominio sono efficaci dal momento in cui vengono adottate.
Purché siano adottate nel rispetto della legge e delle disposizioni regolamentari. In mancanza, queste decisioni possono essere impugnate davanti al giudice.
Ora l’illegittimità della determinazione può essere inquadrata nelle categorie generali dell’annullabilità e delle nullità. Dipende dal tipo di vizio che affligge la delibera.
Ma le delibere adottate dal condominio possono essere vanificate solo attraverso l’impugnazione giudiziale nei termini di legge, dagli assenti e/o dissenzienti. E in altri casi dall’amministratore,
Le delibere nulle non hanno alcun effetto e sono impugnabili in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Al contrario le delibere annullabili sono valide ed efficaci se non impugnate entro 30 giorni.
Si possono approvare più annualità con una sola delibera? La risposta è si, ma con alcune cautele
In linea di principio, l’assemblea può approvare con un’unica votazione i rendiconti di due o più anni. La legge non prevede un termine perentorio per l’approvazione dei rendiconti condominiali, e infatti la delibera che approva i rendiconti relativi a più esercizi non è sanzionata da alcuna nullità o annullabilità.
Tuttavia, questa prassi comporta dei rischi sia per l’amministratore che per i condomini. Infatti, l’approvazione dei rendiconti ha diverse funzioni: informativa, contabile e liberatoria.
E se l’assemblea approva con un’unica delibera i rendiconti di più annualità, queste funzioni possono essere compromesse.
Va detto che per la recente giurisprudenza, la delibera approvativa di più annualità è valida poiché regolarizza, sia pure in ritardo, la contabilità del condominio. Ma solo nel caso in cui ‘l’approvazione dell’assemblea sia di più rendiconti formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione ma collegato contabilmente a quello precedente’. (Trib. Roma 4 novembre 2021 n. 17135)
Cosa diversa se il documento contabile accorpa le annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità e non è idoneo a fornire una rappresentazione fedele della situazione. In questo caso la delibera è difatti ritenuta illegittima.
Comunque sia resta il fatto che la delibera con cui l’assemblea ha approvato tardivamente il rendiconto degli anni prima, non sana mai l’inadempimento dell’amministratore, che oltre ad essere revocato può essere chiamato al risarcimento dei danni.
Ultima cosa, se la delibera riguarda annualità sino al 2010, non può applicarsi la disciplina odierna, entrata in vigore con la legge n. 220/2012.
(M. Cristina Franconi)
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