regolare o abuso edilizio?

Il soppalco uso sbarazzo è una delle soluzioni più praticate che non necessita di un titolo abilitativo eppure nel più dei casi è realizzato in modo abusivo.

Condominio
Ci scrive il Sig. Salvo
vorrei sottoporre quanto mi è successo recentemente, chiedendo un parere su cosa sia lecito fare. Nel 2000 ho acquistato un appartamento in un condominio, unitamente ad un garage a cui si accede da una rampa che scende di un livello sotto la sede stradale. Il condominio ha 4 elevazioni sopra il livello stradale e 5 appartamenti, essendo il pianterreno costituito esso stesso da un appartamento, con una terrazza perimetrale, di proprietà del condòmino che lo abita, che circonda l'edificio. Nel gennaio 2020, a causa dell'umidità perimetrale dei muri condominiali (specifico che in direzione del mio garage, la canaletta pluviale che raccoglie e convoglia le acque piovane della terrazza del pian terreno verso la strada è da diversi anni divelta e pertanto tutta l'acqua piovana viene totalmente assorbita dalle mura del mio garage), è crollato il soppalco del mio garage, già esistente all'atto dell'acquisto e che quindi avevo ereditato dal vecchio possessore. Prima di ripristinare il tutto ho contattato l'amministratore per mostrare i danni, quindi ho presentato la fattura per le spese sostenute per quanto. In sede di assemblea condominiale, i condomini hanno respinto la mia richiesta di suddivisione delle spese, sostenendo che il soppalco fosse irregolare in quanto la struttura portante, ovvero le travi in legno su cui poggiavano le assi del piano di calpestio, era inserita/immersa all'interno dei muri condominiali. Essendo una situazione ereditata dal vecchio proprietario, chiedo se sia lecito che mi sia stata respinta tale richiesta di suddivisione delle spese ed eventualmente come agire.

Il quadro normativo

Le ragioni per cui si costruisce un soppalco essenzialmente sono due: aumentare lo spazio abitabile o creare una zona ripostiglio. E dalle caratteristiche dell’opera costruita dipende il tipo di regime giuridico cui fare riferimento. 

Nell’ipotesi che lo spazio costruito sia un vano chiuso senza finestre o luci, di altezza modesta, la cui funzione sia esclusivamente destinata ad uso sbarazzo, rientra fra i cosiddetti interventi di edilizia minore per i quali non è necessario richiedere permesso di costruire.

Cosa diversa invece se l’area del soppalco è destinata alla fruizione delle persone determinando un incremento  della superficie abitabile e del valore dell’immobile.

In questo caso ricade fra gli interventi di ristrutturazione edilizia per cui è necessario il titolo abilitativo.

Le norme che regolano la costruzione di soppalchi, cambiano da Regione a Regione, per cui prima di tutto vanno verificate presso l’ASL e l’Ufficio Tecnico del Comune di Residenza.

Dai regolamenti locali dipendono porzioni effettivamente soppalcabili, oltre ad aperture obbligatorie, superfici finestrabili e nel caso di affaccio nel locale sottostante, altezze di parapetti.

Inoltre è indispensabile la comunicazione di variazione, asseverata da un Tecnico, agli uffici comunali e del catasto.

Non è richiesta invece alcuna autorizzazione condominiale, ma è sempre meglio informare l’amministratore.

Il soppalco nel box: un'opera presente in numerosi complessi. Spesso abusiva.

Un soppalco costruito nel box ed adibito ad uso sbarazzo, non necessita di titolo autorizzativo.

Ciò nonostante nel più dei casi è realizzato in modo abusivo.

Aldilà della consuetudine diffusa, difatti,  essendo  un’opera di edilizia minore anche se non comporta interventi strutturali, necessita comunque di una Scia, che deve essere accompagnata, se ci sono interventi più consistenti da fare, anche da un progetto e dalla relazione di un tecnico.

Il soppalco classificato come vano adibito a deposito-ripostiglio difatti è “assoggettato non già al regime abilitativo del permesso di costruire, ma al regime abilitativo della SCIA”.

Per verificare se è dotato di regolarità urbanistica occorre perciò mettere a confronto lo stato di fatto in cui si trova l’immobile con i dati e la planimetria depositati negli archivi del Comune. 

Devono essere rispondenti perché sia tutto a posto.  

La regolarità urbanistica è più importante di quella catastale. Negli anni potrebbero esserci stati piccoli interventi di modifica non autorizzati, con conseguente perdita della stessa.

Neppure costituiscono prova della concessione ottenuta dal Comune, le planimetrie presenti al catasto.

Tanto che è consuetudine richiedere, in caso di compravendita, la relazione di conformità urbanistica dell’immobile firmata da un Tecnico abilitato.

E se è stato costruito senza SCIA?

La difformità edilizia è sempre un illecito penale.

Poco importa se l’immobile l’hai ereditato così, o il soppalco c’era già quando hai comprato. 

La Pubblica Amministrazione se hai acquistato un immobile con abusi edilizi e/o difformità, ma al momento della compravendita ne hai dichiarato col venditore la conformità, persegue te.

L’ente considera infatti l’abuso come compiuto da quel momento in poi. Con tutte le conseguenze che ne derivano.

La realizzazione di soppalchi in violazione della Scia è uno di quegli abusi edilizi che possono essere definiti “abusi minori”.

Si tratta di una difformità che può essere regolarizzata presentando una “Scia in sanatoria” – CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti – previo pagamento di una sanzione pecuniaria.

In effetti non essendovi illecito se non sotto il profilo formale, non è una vera e propria sanatoria, ma una multa da pagare per il mancato  adempimento.

Dopodiché trattandosi praticamente di un illecito amministrativo, non ha limiti di prescrizione e anche quando non prevede sanzioni di tipo penale, può comunque portare alla demolizione dell’opera costruita.

Conformità catastale e conformità urbanistica

Perché il soppalco ricada nell’abuso edilizio, a prescindere dalla metodologia di come è stato realizzato, è sufficiente che  non abbia carattere di temporaneità. 

Così se ha una struttura indipendente dalla muratura, per esempio realizzata con 4 pilastrini ai lati,  nessun permesso e/o comunicazione sono necessari per sancirne la piena legittimità. 

Ma se il mezzanino tocca la muratura portante dell’edificio ed è fissato al muro anche solo con dei tasselli per cemento, o ha una struttura in cemento armato, è in abuso. 

Di fatto un’opera di questo tipo determinando un aumento di superficie disponibile del box, richiede un progetto firmato da un professionista abilitato che poi si occupi anche di comunicare la variazione agli uffici comunali.

Ma senza cambiare le tabelle millesimali, come previsto dall’art.69 delle norme di attuazione del Codice Civile. 

Del resto, per la compravendita, l’immobile deve essere dotato obbligatoriamente di conformità catastale. 

Mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica, modifiche minime possono anche non essere menzionate. 

In teoria un immobile con difformità – e un soppalco di questo tipo se non c’è sanatoria lo è, non si vende e non si compra.  E sempre in teoria il notaio non può neanche fare l’atto. 

Un immobile infatti per essere conforme deve essere “regolare” sia al Comune, sia all’Agenzia del Territorio.

E inevitabilmente nel più dei casi non è così.

Responsabilità e conseguenze

Anche se non ha la completa conformità urbanistica il trasferimento dell’immobile è comunque possibile. Per cui può capitare che il soppalco tu te lo ritrovi lì, già bello e fatto.

Se a commettere l’abuso è stato il precedente proprietario, le responsabilità penali, se ci sono, sono le sue.

Però questo non significa che tu non possa essere raggiunto da un eventuale ordine di demolizione. 

E c’è un altro aspetto di cui tenere conto.

Ovvero che pur non essendo te l’autore materiale dell’illecito, mantenendolo tale ti rendi praticamente responsabile quanto colui che lo ha commesso.

E’ chiaro che trattandosi di immobile in parte abusivo, è tuo diritto di acquirente, rivalerti su chi ha venduto e avviare una lunga azione legale, (con rischio prescrizione).

E comunque in questo caso,  prima devi sanare l’abuso, e poi pretendere dal venditore la restituzione della somma spesa.

Nessuna responsabilità infatti di Notai o Agenti immobiliari. 

L’alternativa: rinunciare e sanare comunque di tasca tua se non vuoi rischiare la demolizione. 

Danni e risarcimenti

Altra cosa la questione dei danni dovuti a malfunzionamenti o perdite dello scarico del pluviale condominiale.  

Qui  non fa differenza che si tratti di un appartamento o di un garage. 

Il riferimento normativo da cui partire quando ci sono danneggiamenti  è l’art. 2051 c.c. che dispone “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Una norma che ormai da diversi anni trova applicazione proprio nei rapporti condominiali, ovvero in tutti quei casi in cui parti comuni provocano danni a una proprietà esclusiva e/o viceversa.

Si tratta di un articolo di legge che si applica ogni qualvolta all’interno di edificio condominiale, una porzione di proprietà esclusiva risulti danneggiata in conseguenza di vizi relativi a parti comuni.

Eccetto alcuni casi particolari, prevede che al titolare di detta proprietà danneggiata, sia riconosciuta la facoltà di adire all’azione risarcitoria anche nei confronti del condominio.

Qualora poi il proprietario o il custode della cosa che ha generato il danno non riesca a dimostrare la casualità e l’imprevedibilità per quanto successo, si trova a dover rispondere dei danni arrecati, per intero o comunque in parte. 

D’altra parte lo hanno chiarito gli ermellini con sentenza 12 marzo 2020, n. 7044, “il condominio di un edificio, come custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. 

E nel caso risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, anche se in concorso con un terzo responsabile.

L'appunto finale.

Un’ultima nota, ai sensi degli articoli 1130 e 1131 codice civile, tra le attribuzioni dell’Amministratore rientra  il potere di compiere gli atti conservativi riguardo i diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, oltre a quello di rappresentare il Condominio in giudizio.

Per cui la repressione dell’abuso edilizio è tra i suoi obblighi a prescindere da una delibera dell’assemblea.

Ne consegue che se la realizzazione del manufatto abusivo, è avvenuta essendone lui direttamente o indirettamente a conoscenza, ha una responsabilità penale per l’inerzia e/o condotta omissiva.   

Avrebbe dovuto infatti, avendone consapevolezza, impedirne la costruzione diffidando prima il condomino a provvedere alla rimozione immediata e, di fronte alla sua indifferenza informando  l’Amministrazione Comunale  per sollecitarne l’intervento. 

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